Opinie

Flexwoningen, wel te huur niet te koop!

Zwolle, 24 september 2020, versie 1, auteur P. Kamp

Nederland kent een groot gebrek aan woningen, om dit vlot te trekken zijn er heel veel initiatieven van prachtige bedrijven in Nederland. De flexwoningen, die als de grond geschikt is gemaakt met alle nutsaansluitingen, binnen een dag geplaatst kunnen worden. Door de verscheidenheid aan opties is er voor ieder wat wils en kan er eigenlijk op iedere locatie een flexwoning geplaatst worden.

Duurzaamheid
Deze flexwoningen voldoen volledig aan het bouwbesluit en zijn duurzaam gebouwd met veelal hernieuwbare materialen en bovendien voorzien van vloerverwarming en zonnepanelen.

Doelgroep
Deze woningen uitermate geschikt zijn voor studenten, starters, dak- en thuislozen en de alleenstaande. En wellicht bij de iets grotere flexwoningen zelfs voor samenwonenden. En wat te denken van een mantelzorgwoning of een separaat kantoor aan huis. Mogelijkheden genoeg. Door de flexibele bouw kan men ze ook uitbreiden en veelal schakelen naar eigen voorkeur en gezinssamenstelling.

Huren
Nu zijn er al veel aanbieders die deze flexwoningen te huur aanbieden volgens het puntensysteem voor huurwoningen, zodat ook huurtoeslag aangevraagd kan worden.

Kopen
Kopen van deze flexwoningen is echter een heel ander verhaal. Waarbij een normale grondgebonden woning te voorzien is van een hypotheek, is dit bij een zelfstandige flexwoning een heel ander verhaal, deze is niet financierbaar. Dit is een probleem waar woningzoekers en de aanbieders van deze flexwoningen tegenaan lopen. Zou het niet mooi zijn als een burger op individuele basis een 100% staatsgegarandeerde hypotheek zou kunnen afsluiten voor een bedrag van tussen de 70.000 en 100.000 euro? Natuurlijk dient er naar de termijnen van de hypotheek gekeken te worden, is de aflostermijn korter stijgt het maandbedrag maar een snelle rekensom levert het volgende op:

Financierbaarheid
U koopt als alleenstaande, met een vast inkomen van € 15.500 tot maximaal € 54.000, op basis van een annuïteitenhypotheek met een rentepercentage van 1.79% voor 10 jaar vast. De bruto maandlast is € 194 en de netto maandlast is € 169.
Als samenwonenden met een vast inkomen van € 21.500 tot maximaal € 74.818 op basis van een Annuïteitenhypotheek met een rentepercentage van 1,79% voor 10 jaar vast. De bruto maandlast is € 269 en de netto maandlast is € 238.

Hier gaat dus iets niet goed. Want als we de gemiddelde huur bekijken die mensen met dit inkomen kunnen betalen, is deze vaak al veel hoger en zelfs met verrekening van toeslagen nog hoger dan wat er maximaal geleend kan worden. Dit terwijl ook de waarde van die huurwoningen vele malen hoger is.

Zo zijn er alleenstaanden en samenwonenden die momenteel zelfs met een inkomen op het wettelijk minimumloon of een bijstandsuitkering een €730,- huur per maand betalen excl. servicekosten en huur warmtepomp en zonnepanelen. Geen vetpot en volledig afhankelijk van huur- en zorgtoeslag, maar dit is wel aan de orde van de dag. Inkomen kan fluctueren.
Dit is wat u maximaal kan lenen bij een vast inkomen van 2 x € 15.500 samen dus € 31.000, door de kostendelersnorm in de bijstand af te schaffen is dit zelfs mogelijk.
Als samenwonenden met een inkomen van € 31.000 tot maximaal € 133.953 op basis van een annuïteitenhypotheek met een rentepercentage van 1,19% 10 jaar rentevast. De bruto maandlasten € 452 en netto maandlasten € 419. Dit biedt toch wel serieuze mogelijkheden.
Ook zou je kunnen bezien of de grond te pachten is of wellicht zelfs ter beschikking wordt gesteld door gemeenten als tijdelijke voorziening.

Dus is het dan niet volstrekt logisch om als overheid juist deze groep te ondersteunen met een NHG? Zodat het mogelijk wordt om in ieder geval tot een bedrag van € 70.000 tot € 100.000,- per persoon een hypotheek af te kunnen sluiten voor een flexwoning. Het mes snijdt dan aan meerdere kanten. En bij 2 personen is zelfs een reguliere woning in zicht.

Deze garantiestelling van de staat zorgt er direct voor dat er minder huurtoeslag nodig is. Het zorgt er tevens voor dat de financiële markt bereid is hypotheken te verstrekken aan deze doelgroep. Tenslotte is ook een inkomen op bijstandsniveau een stabiel inkomen. Het vangnet garandeert dat de aflossingen en rente kunnen worden voldaan. Het pandrecht ligt dan bij de overheid, waarbij huisuitzettingen ook nog eens verleden tijd zijn. Het biedt de flexbewoner de mogelijkheid om ineens vermogen in zijn flexwoning te gaan opbouwen. Vermogen wat later aangewend kan worden om de stap naar een reguliere woning te kunnen maken met inbreng van juist dat eigen vermogen.

Dat de overheid hier een inspanningsverplichting heeft, moge duidelijk zijn. De huisvesting is tenslotte een taak van onze overheid. Een overheid die wegen en manieren zoekt om voor iedere burger te kunnen voorzien in een passende woning. Passend bij de situatie van die persoon. De flexwoningen zouden voor velen en dan praten we over tienduizenden een zeer goede mogelijkheid zijn.

Reacties op bovenstaande stuk!

Het heeft al heel wat interessante vragen en reacties opgeleverd een aantal daarvan gaan we wat uitvoeriger op in, het blijft hardop denken en iedere reactie is wederom welkom.

De flexwoningen mogen maximaal 15 jaar blijven staan, vervolgens moeten ze weggehaald worden?
De vraag is van wie de flexwoningen weg moeten in 15 jaar, flexwoningen zijn gebouwd om langer mee te kunnen gaan dan 15 jaar.

De restwaarde van een flexwoning slinkt dus ieder jaar, is zo een woning na 10 jaar nog wel verkoopbaar?
Als je ervoor kiest om inderdaad een flexwoning af te schrijven op de duur dat de flexwoning ergens mag staan, moet je er inderdaad op afschrijven, denk hierbij nog wel aan de restwaarde. Het probleem blijft de tijdelijke aard op een plek, de waarde van een flexwoning zal echter aanzienlijk hoger liggen als er voldoende locaties zijn waarop een flexwoning geplaatst mag worden. Of iets waarde vast is ligt dus in handen van de overheid en gemeenten. Technisch gezien is de levensduur natuurlijk veel langer dan 10 of 15 jaar.
Vergeet echter de doelgroep niet die zelf grond zou kunnen hebben of in de familie, een boer die een flexwoning(en) op zijn erf mag zetten geeft al een heel andere situatie.
Of zelf gaan verhuren.
En wie weet tref je wel die leuke nieuwe partner en koppel je 2 flexwoningen aan elkaar op een definitieve locatie.

Wat voor een gevolgen zou dit hebben voor mensen die een flexwoning willen kopen en vervolgens naar een ‘normale woning’ willen verkassen ?
De gevolgen zijn dat de hypotheek van de flexwoning is afgelost, dat de restwaarde als opbrengst gebruikt kan worden voor de aankoop van een normale woning. Het alternatief is een huurwoning, waar je als huurder helemaal geen geld aan overhoud .

Zet je deze mensen dan voor 15 jaar klem in een flexwoning?
Nee, want het is ook mogelijk een flexwoning tussendoor te verkopen.

Wat doet dat met de rente (het risico voor de bank zal hoger zijn) ?
De rente of de eerste inleg zal hoger zijn. Maar hiervoor is nou juist de garant stelling van het NHG van belang.

Wie betaald het verwijderen van zowel de flexwoningen als de nutsaansluiting nadat de 15 jaar voorbij zijn?
De kosten zijn voor de grondeigenaar en worden meegenomen in de huur/ erfpacht kosten voor de grond.

Electra, hier kun je zonnepanelen voor gebruiken en een grote accu in een zeecontainer.
Water, is dat niet makkelijk aan te leggen? Gas, daar doen we niet aan, gewoon gasloos. Riool is wellicht een septic tank met drainage buizen systeem die uitkomst biedt, indien niet reeds aanwezig

Makkelijk zal het niet zijn, gezien het tijdelijke karakter.

Enkele voorbeelden van Flexwoningen
compact-housing.com
bedmobile.nl
myqb.nl
finchbuildings.com